Estimer son bien sans donner ses données à un simulateur : l'art et la manière de prompter
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Estimer son bien sans donner ses données à un simulateur : l'art et la manière de prompter
Il y a quelques semaines, un propriétaire de Colombes m'a appelée, enthousiaste. Il venait d'utiliser un simulateur en ligne qui lui avait sorti une estimation à 498 000 € pour son T4 de 78 m² dans le secteur des Vallées. Il voulait qu'on confirme ensemble avant de mettre en vente.
Problème : après analyse des DVF et comparaison avec les transactions réelles du quartier, le prix juste était plutôt autour de 455 000 €. Soit 43 000 € d'écart.
L'outil ne s'était pas trompé par accident. Il avait fait ce qu'il fait systématiquement : surestimer pour capter le contact, générer un lead, et transmettre les coordonnées à des agences partenaires.
Pourquoi les simulateurs gratuits ne sont pas neutres
Avant d'aller plus loin, il faut comprendre le modèle économique derrière ces outils. Les plateformes comme SeLoger, MeilleursAgents ou Logic-Immo proposent des estimations gratuites. En échange, vous renseignez votre nom, votre mail, votre numéro de téléphone, l'adresse du bien, la surface, le nombre de pièces.
Ces données ne sont pas stockées pour vous aider. Elles sont vendues à des agences immobilières sous forme de leads qualifiés. C'est leur vrai produit.
Conséquence directe sur l'algorithme : surestimer est dans leur intérêt commercial. Un vendeur qui reçoit une estimation flatteuse est un vendeur motivé qui rappelle l'agence. Un vendeur qui reçoit le vrai prix est un vendeur qui hésite, qui compare, qui ne convertit pas. Ce n'est pas une théorie. C'est un mécanisme que j'observe toutes les semaines dans mon travail.
La méthode DVF : estimer sans se faire avoir
DVF signifie Demandes de Valeurs Foncières. C'est la base de données officielle du gouvernement qui recense toutes les transactions immobilières réelles en France. Elle est accessible gratuitement, sans créer de compte, sans donner vos coordonnées.
La première étape consiste à accéder aux données sur dvf.etalab.gouv.fr. La carte interactive affiche toutes les ventes notariées dans votre rue. Entrez l'adresse de votre bien et zoomez sur votre quartier.
Ensuite, filtrez sur les 18 derniers mois — au-delà, le marché a trop évolué. Cherchez des biens de même type, de surface comparable (± 15 m²), dans le même immeuble idéalement ou dans la même rue.
Pour chaque transaction comparable, divisez le prix de vente par la surface. Notez les valeurs et calculez la moyenne. C'est votre point de départ objectif : le prix au m² réel de votre secteur, basé sur des actes notariés, pas sur des algorithmes commerciaux.
À Colombes en 2026, voici ce que ça donne selon les secteurs : Les Vallées se situent entre 6 200 et 7 000 €/m², le Centre-ville entre 5 000 et 6 200 €/m², les Champarons entre 4 500 et 5 500 €/m². Si le simulateur vous sort un prix au-dessus de ces fourchettes, posez des questions.
Comment prompter une IA pour affiner votre estimation
Une fois que vous avez vos données DVF brutes, une IA comme ChatGPT ou Claude peut vous aider à les interpréter et à pondérer votre estimation selon les caractéristiques de votre bien. Mais la qualité du résultat dépend entièrement de la qualité de votre prompt.
Voici le prompt exact que je recommande, copiez-le et remplacez les crochets par vos données réelles :
"Je suis propriétaire d'un appartement à Colombes, secteur [adresse exacte]. J'ai relevé les transactions DVF suivantes sur les 18 derniers mois dans ma rue : [liste des ventes avec surface et prix] ou [capture écran] . Mon appartement fait [X] m², situé au [X]ème étage sur [X] au total, exposition [sud/nord/est/ouest], [avec/sans] balcon, [refait/à rénover]. Calcule le prix au m² moyen pondéré des transactions, puis applique les corrections suivantes : +5% si dernier étage avec vue dégagée, -3% par étage en dessous du 3ème, +3% si exposition sud, -5 à -10% si travaux importants à prévoir. Donne-moi une fourchette de prix de vente réaliste avec ta méthode de calcul."
Ce prompt force l'IA à travailler sur vos données réelles, pas sur des moyennes génériques. Il l'oblige à raisonner étape par étape et à montrer ses calculs. Il intègre les pondérations que j'applique systématiquement dans mes estimations. Et surtout, zéro donnée personnelle transmise à un tiers.
La formule de pondération Sikour
Au-delà du prompt, voici les coefficients que j'utilise pour affiner le prix de base DVF.
Étage et vue :
- Rez-de-chaussée sur rue : -8 à -12 %
- Chaque étage supplémentaire à partir du 2ème : +1 à +2 % selon l'immeuble
- Dernier étage avec vue dégagée : +5 à +8 %
Exposition :
- Plein sud ou sud-ouest : +3 à +5 %
- Traversant : neutre à +3 % selon l'orientation dominante
- Nord pur ou sur cour sombre : -5 à -8 %
État du bien :
- Clé en main refait récemment : prix DVF moyen ou légèrement au-dessus
- Travaux légers (rafraîchissement) : -3 à -5 %
- Travaux lourds (cuisine, salle de bain, électricité) : -8 à -15 % selon l'ampleur
Copropriété :
- Immeuble avec gardien, fonds de travaux constitué : +2 à +3 %
- Charges élevées avec travaux votés non réalisés : -5 à -8 %
Ces coefficients ne remplacent pas une analyse terrain. Mais ils donnent un cadre objectif et reproductible qui permet de sortir de l'approximation.
Ce que ça change pour votre vente
Le propriétaire des Vallées que je citais en introduction a finalement mis son bien en vente à 458 000 € après discussion sur quelques atouts spécifiques de son appartement. Il a eu 4 visites en 11 jours et une offre au prix en 3 semaines.
S'il avait suivi l'estimation du simulateur à 498 000 €, il aurait probablement perdu les 2 premières semaines — les plus importantes, celles où les acheteurs actifs voient votre bien en premier. Et il aurait dû baisser le prix dans un contexte où toute baisse visible est perçue comme un signal négatif.
Une estimation juste dès le départ n'est pas une concession. C'est une stratégie.
Si vous voulez aller plus loin et croiser vos données DVF avec une connaissance fine du marché local, je vous propose un point stratégique pour analyser ensemble la valeur réelle de votre bien — sans engagement, sans commission, sans conflit d'intérêts. Prendre rendez-vous
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